Fiyat Balonu Sönüyor Mu?

İstanbul’da gayrimenkul fiyatları her dönemde yüksekten seyretmiştir.
Her yıl enflasyonun iki katı kadar ortalama yüzde 20 değer kazandı evler ama sürekli şişen balon bir yerde inmeye başladı.
İşte piyasanın bakış açısı.

İstanbul’daki evlerin fiyat balonu inmeye başladı!
İstanbul’da ciddi şekilde bir anda yükselen ve alıcıyı zorlayan ev fiyatlarında düşüş başladı.

İstanbul’da konutların fiyat balonu oldukça şişkindi. Her ay binlerce evin satışa sunulduğu ve inşa edildiği İstanbul’da fiyatlar kendini bulmaya başladı. Metrekaresi 10 bin dolara kadar fırlayan daire fiyatları düşüyor. Şehir merkezinde özelliği olmayan konutların bile 1 milyon liradan satışa çıktığını belirten sektör temsilcileri, “Fiyatlarda bir balon vardı, şimdi bu iniyor” dedi.
İstanbul’da şehir merkezlerinde metrekaresi 10-12 bin dolara kadar fırlayan daire fiyatları düşmeye başladı. Bazı müteahhitler yüzde 25-30’lara kadar indirime giderek 1 milyonluk konutları 650-700 bin liraya kadar geri çekerken, bazı resmi veriler de fiyatların eski hızla artmadığını ortaya koyuyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, konut fiyatlarındaki artış oranı Nisan 2015 “de yüzde 8,21, mayısta yüzde 8,32 olurken, bu yıl nisan ayında yüzde 7,53’de kaldı. Aylık artış ise yüzde 0,41’den yüzde 0,21’e geriledi. Reidin-Gyoder yeni konut fiyat endeksine göre ise Mart 2015’te, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 7,05 olan artış oranı, en son açıklanan Mart 2017 raporunda, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2,36 arttı. Söz konusu artış oranı, endeks başlangıcından bu yana en yüksek değerinde, Kasım 2013’te yüzde 14,75’lik oranla ulaşmış, bu oran Aralık 2013’te yüzde 13,62, Ocak 2014’te yüzde 13,55, Şubat 2014’te yüzde 13,67’Iik oranla yine yüksek seviyelerde gerçekleşmişti. Verilere göre, Kasım 2013’te yıllık yüzde 14,75 artan yeni konut fiyat endeksi, daire tiplerine göre incelendiğinde, en yüksek artış 3+1’Ierde yıllık yüzde 15.86’lık oranla gerçekleştiği görüldü.
Geçen yıl ocak ayında ise söz konusu endeks, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 8,84 artış gösterirken. 1+1’de bu oran yüzde 9.34, 2+1’de yüzde 10,08, 3+1’de yüzde 8,05 ve 4+1’de yüzde 5,07 artış kaydetmişti. Yine geçen yıl nisan ayına gelindiğinde yıllık artış yüzde 7,53 olarak gerçekleşirken, daire tiplerine göre incelendiğinde bu oran sırasıyla yüzde 7,88, yüzde 8,51, yüzde 6.62 ve yüzde 4,97 oldu. Kasım 2016’ya gelindiğinde, yeni konut endeksinde yıllık artış yüzde 2,89’de kalırken, konut tiplerinde artış oranı 1 + 1’de yüzde 5,15, 2+1’de yüzde 1,22,3+ l’de yüzde 5,53 ve 4+1’de yüzde 0,74 olarak gerçekleşti.
Yine Kasım 2013’te yüzde 14,75’liik oranla yüksek artış gösteren yeni konut fiyat endeksinde daire tiplerindeki fiyat yükselişleri aylık incelendiğinde 1+Tlerde azalış yaşandığı belirlendi. Buna göre, Kasım 2013’te yüzde 0,28 azalan 1 + 1 daire tipindeki fiyat azalışının, bu yıl mart ayında aylık bazda yüzde 0,5l’e çıktığı ortaya çıktı. Yine Kasım 2013’te 2+1’lerde aylık artış yüzde 0,75 olurken, bu yıl martta yüzde 0,40’ta kaldı. Söz konusu dönemde 3+1’de aylık yüzde 1,56 olarak gerçekleşen fiyat artışı, yine 2017 Mart’ta 0,51’lik oranla sınırlandı. 4+ l’lerde yüzde 0,84’lük oran, iki ay önce sadece yüzde 0,33’liik artışla dört yıl önceki seviyenin yine gerisinde kaldı.
Şehir merkezinde özelliği olmayan konutların bile 1-,1,5 milyon liradan satışa çıkartıldığına işaret eden gayrimenkul sektör temsilcileri ise artış hızı dört yıl önceki seviyenin gerisinde kalan fiyatları şöyle yorumluyor: “Fiyatlarda bir balon vardı, şimdi bu iniyor. Asıl olması gereken yere geliyor” dedi. Konuta talebin canlı olduğunu, ancak çok sayıda yapılan lüks projelerin bu konutlara erişimi sınırlandırdığına dikkati çeken sektör temsilcileri, “Lüks konut alıcıları zaten alanlarını yaptı. Konutta arz da var, talep de… Bunları buluşturmak için piyasa ihtiyaçlarını iyi okumak gerekiyor. Aylık 2 bin, 2 bin 500 liralık taksiti olan projelerde indirim olmadı mesela. Bu tip konutların geliştirilerek konut ihtiyacı giderilmeli” önerisinde bulundu.
BANKALARIN MEVDUAT GETİRİSİNİN ALTINDA

TÜİK verilerine göre bu yıl nisan ayında konut fiyat artışları yıllık bazda yüzde 7,53’de kaldı ama genel enflasyon yüzde 11,87’ye çıkarak konut sahiplerinin kazancı enflasyonun bile oldukça gerisinde kaldı. Olaya bir de faizler gözü ile bakıldığında da durum aynı. Yıllık mevduat faizlerinin yüzde 14,0’e kadar çıktığı bu günlerde konut sahiplerinin kazancı sadece yüzde 7,5 seviyesinde kalarak nerede ise mevduatın yarısı bir getiriye işaret ediyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verileri incelendiğinde, bir yıla kadar olan mevduat faizleri bu yıl başında ağırlıklı ortalama yüzde 10,9, altı aylık yüzde 10,97 seviyesindeyken son bir ayda yükselişe geçtiği görüldü. Tüm bu rakamlar Türkiye üzerinden hesaplanıyor. Oysa konutta asıl sıkıntı İstanbul’da. Anadolu’da konut fiyatlarında artış devam ederken, İstanbul’da bırakın artışı, fiyat düşüşleri başladı. İTO verilerine göre İstanbul’da konut fiyatları Nisan ayında yüzde 0,60 gerilerken, yıllık fiyat artışı da sadece 7,28’de kalarak yüzde 9,07 olan İstanbul genel fiyat artışlarının gerisinde kaldı.
CİDDİ PAZARLIKLAR VAR

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, fiyatların aslında asıl olması gereken seviyeye geldiğini belirtti. Aşa, şöyle devam etti: “Fiyatlarda bir balon olduğunu, bu fiyatlardan satışın mümkün olmadığını ve bu seviyelerden çok az alıcı olduğunu söylüyorduk. 1 milyonun üzerinde satılamayan konut stoku var. Bunu yanında yıllık 500-600 bin yeni alıcı kitlesi oluşuyor. Alıcı ve satıcı olduğu halde satılamıyorsa fiyat noktasında buluşamıyorlar demektir. Arz ve talep var ama fiyat uygun değil. Hedef alıcıyı ve alım gücünü Nizamettin Aşa tespit edip buna hitap edecek projeler yapmak lazım. Ancak, inatla lüks konut yapılıyor. 90-100 metrekare aylık 2 bin – 2 bin 500 lira taksitli projeler satılıyor, fakat 10 milyona tekabül eden projeler var. 0 yüzden tabela fiyatına göre değil, ciddi pazarlıkların olduğu bir piyasa yaşıyoruz. İnşaatçılar piyasayı iyi okumalı.”
PİYASA BİRAZ NORMALLEŞTİ

Erguvan İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Emre Maraşlı, normal şartlar altında yüzde 20’ye yakın artış beklendiğini, ancak indirimlerin ortalamayı düşürdüğünü ifade etti. Maraşlı, değerlendirmesini şu sözlerle devam etti: “Bir kalıcılığı yok bu durumun yine artış devam edecektir. Faizler şimdi yüzde 11-12,5 civarında. Maliyetler artıyor, sektörün artırmak istediği bir rakam var ama uygun ortam lazım. Kimse, tam ortam olmadan artışa gitmek istemiyor, hacim düşer diye. Aslında baktığınızda, piyasa biraz normalleşti. Çünkü, İstanbul içi ve merkezi bölgelerde fiyatlar çok fazla artmıştı. Bu bir balonun sönmesi… Mantıklı fiyatlara satanlar halen yılda yüzde 15-20 kazandırmaya devam ediyorlar. Fakat, şehir içinde hiç bir özelliği olmayan bir daireyi 3 milyona kadar satanlar indirim yaptı. Alakasız çok para isteyenler indirime gitti, şimdi bu balon indi.”
AŞIRI ŞİŞKİNLİK GİDERİLİYOR

ERA Gayrimenkul Türkiye Genel Müdürü Özhan Atalay, konut piyasasını şöyle değerlendirdi: “Konut herkesin en önemli ihtiyacı ve alımları uzun müddet ertelemek imkan dahilinde değildir. Fiyatlar bir seviyeden daha aşağılara düşmemekte, o dönemde çok sıkışmış olan satıcılardan gelen fırsat konutlar hızla el değiştirip piyasadan çekilmekte ve piyasalar normal arz/talep dengelerine yeniden dönmektedirler. Şu anda oluşmuş olan durum, bazı lokasyonlarda ortaya çıkmış olan aşırı fiyat şişkinliğini de tamir etmekte ve anlamsız fiyat yükselmelerini de normalleştirmektedir. Yeni konutlarda oluşan fiyatlar, sürekli bir artış öngörüsü üzerine kurulduğundan dolayı her yapılan proje bir öncesine göre daha yüksek fiyatlı oluyordu. Şu anda bu zincirin geçici de olsa kırıldığını düşünüyorum, Konut ihtiyacı olan kişilerin de bu dönemde almasında yarar görüyorum.”