Konut Kredisi Düştü Ama…

24 Haziran Seçimleri öncesi kozlarını masaya süren iktidar konut kredisi faizi oranlarını da devlet bankalarında yüzde 1’in altına çekti.

Bu konuda gazeteci yazar Ahmet Müfit konunun görülmeyen yüzünü yazdı:

Konut faizlerinde maalesef kimsenin ilgilenmediği çok önemli bir husus var
Seçim öncesinde çarkların dönmeye devam etmesini sağlamaya en azından bir şeyler yapıyor algısı yaratmaya çalışan iktidar, kamu alacaklarından vazgeçerek soruna müdahale etti.

Konut sektöründe, yüksek fiyatlar, düşen alım gücü, artan kredi faizleri, markalı denilerek satılan konutlarda satış sonrası gündeme gelen mevzuat –iskan, vb- ve kalite sorunları kaynaklı olarak yaşanan sıkıntılar, yüksek sesli olarak dillendirilmese de uzun zamandır piyasanın ve kamuoyunun gündeminde. Konut satışları Mart ayında yüzde 14 düşerken, yılın ilk 3 ayındaki düşüş yüzde 7 oldu, geçen yılın aynı dönemine göre satılan konut sayısı 21903 adet azadı.

Satışlar azalınca da, halihazırda ciddi bir borç yükü altında bulunan konut yapım şirketlerine yeni para girişi ciddi oranda düştü. Sisteme yeni para girişinin azalması, kaçınılmaz olarak bu şirketlerden alacaklı durumdaki inşaat malzemesi satıcılarını, ücretleri geciken işçileri, vb. de olumsuz etkiledi.

Sorunu kısmen de olsa çözerek seçim öncesinde çarkların dönmeye devam etmesini sağlamaya en azından bir şeyler yapıyor algısı yaratmaya çalışan iktidar, kamu alacaklarından vazgeçerek soruna müdahale etti. Geçtiğimiz hafta sonunda, konut teslimlerinde uygulanan yüzde 18’lik KDV’yi 31 Ekim’e kadar yüzde 8’e, tapu harcı oranını yüzde 4’ten 3’e indirdi. Bu yolla bir yandan daha önce satılmış ancak henüz teslim edilmemiş konutlarla ilgili olarak konut üreten şirketlere ciddi bir kaynak aktarımı sağlarken, müteahhit firmalara karı azalmaksızın, konut fiyatlarında kısmi de olsa bir indirim imkanı sağlanmış oldu.

ÖZEL BANKALAR, SİSTEMİN DIŞINDA KALMAYI TERCİH ETTİ

Konut üretim şirketleri ve inşaat malzemesi satıcıları, atılan adımı yeterli bulmamış olmalı ki, hükümet, hafta başında sektöre destek olacağını düşündüğü yeni bir adım daha atma ihtiyacı duydu. Türkiye Bankalar Birliği 61. Genel Kurulu’nda konuşan Başbakan Binali Yıldırım, başta Ziraat olmak üzere birçok bankanın,inşaat şirketlerinin elinde kalmış konut stoklarını eritmek için kampanya başlatılacağını ve halihazırda 1,25 ila 1,35 oranında olan konut kredi faizlerin yüzde 1’in altına düşürüleceğini söyledi.

Toplantı sonrasında, Başbakan’ın birçok banka derken kastettiğin, tümü kamu sermayeli ve bir kısmı halka açık nitelikteki Ziraat, Halk ve Vakıfbank ile Ziraat ve Vakıf Katılım bankaları olduğu anlaşıldı. 3 aylık ortalama mevduat faizinin yüzde 14’lere ulaştığını, 1 yıl ve üzeri vadeli mevduatın, toplam mevduata oranının yüzde 4,25 olduğunu, yurtdışından borçlanma vadelerinin kısalıp maliyetinin arttığını söyleyen özel bankalar, sistemin dışında kalmayı tercih ettiler. Ortalama 10 yıllık vadeyle ve mevduat faizinin yüzde 3,5-4 puan altında bir faizle kredi vermelerinin mümkün olamayacağını söylediler.

SORUMLULUK KAMU BANKALARININ SIRTINA BİNMİŞ OLDU

Hal böyle olunca, sektörün elinde kalmış konut stoklarını eritme, durmuş olan çarkların yeniden dönmesini sağlama “sorumluluğu” yukarıda adı geçen kamu bankalarının sırtına binmiş oldu. Söylenenlerden, yazılanlardan anlaşıldığı kadarıyla, kamu sermayeli yani hepimizin ortak malı bankalar, son yıllarda iktidar destekli olarak, plansız programsız bir şekilde borçlanarak, yaptıkları projelerle kendisini ve tabii ki ülke ekonomisini zor duruma düşürmüş olan inşaat şirketlerinin elindeki stokların azaltılması görevini üstlenecekler. Finansal açıdan zor durumda bulunan inşaat şirketlerinin “rahatlamasını” sağlayacaklar.

Konut piyasasını yakından takip eden uzmanların ifadesine göre sektörün elinde, 400 küsur bini bitmiş ve iskanı alınmış, geri kalanı halen yapımı devam eden ya da bitmiş olmasına karşın -esas olarak proje ve imalat uyumsuzlukları nedeniyle- “henüz” iskan alınamadığı için yapımı devam ediyormuş gibi görünen 2 milyonu aşkın yeni konut bulunuyor. Bu hesaba, şu ya da bu nedenle mevcut konutunu satmak isteyenlerin yani ikinci el konutların dahil olmadığını ise özellikle belirtmekte yarar var.

Medyada yer alan haberlere göre, Ziraat Bankası söz konusu kurtarma operasyonunda kullanacağı kaynağı bulmak üzere kredi verebilecek kuruluşlarla görüşmelere başlamış durumda. Ne kadar bir kaynak için görüşüldüğü, bu operasyon sonucunda stoklarda ne oranda bir azalmanın sağlanmasının hedeflendiği konusunda ise henüz basına yansıyan bir bilgi söz konusu değil.

HUKUKİ VE ETİK AÇIDAN MEŞRUİYETİ NASIL SAĞLANACAK?

Bu noktada sorulması gereken önemli soru, konut şirketlerinin içerisinde bulundukları mali sorunların yıkıcılığının telaşıyla, üzerinde çok da fazla düşünülmeksizin gündeme getirildiğini düşündüğüm bu adımların, konut stokunda ciddi bir azalmaya, sektörün durmuş olan çarklarının tekrardan dönmesine olanak sağlayıp sağlamayacağı. TL’nin değer kaybı ve artan enflasyona bağlı olarak ekonominin geleceğine ilişkin kaygıların oldukça yaygınlaştığı, kredi ve kart borcundan dolayı, yalnızca yılın ilk üç ayında 379 bin kişinin yasal takibe alındığı, konut amortisman (yatırım geri dönüş) sürelerindeki uzamanın uzun süredir işaretçisi olduğu üzere, konut fiyatlarında reel anlamda düşüş beklentisinin oldukça yaygınlaştığı bir ortamda bunun çok da mümkün olduğu kanısında değilim.

Konuyla ilgili olarak, kamuoyunda pek tartışılmayan ancak benim, şirketlerin elindeki stokların eritilip eritilmemesinden daha önemli gördüğüm –maalesef kimsenin ilgilenmediği- husus ise bir kısım hissesi sermaye piyasalarında alınıp satılan, sermayesinin büyük kısmı kamuya ait olan bankalar eliyle gerçekleştirileceği anlaşılan bu operasyonun, hukuki ve etik açıdan meşruiyetinin nasıl sağlanacağı konusu.

Ahmet Müfit